各镇人民政府（街道办事处）、各有关部门：

《辽中区农村不动产登记工作实施方案》已经区政府三届9次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

沈阳市辽中区人民政府

2022年3月15日   

（此件公开发布） 

辽中区农村不动产登记工作实施方案

为贯彻落实党中央、国务院关于实施乡村振兴战略、深化农村土地制度改革的要求和部署，加快推进我区农村不动产确权登记发证工作，确保如期完成任务，做到“应登尽登”，结合我区实际，制定本方案。

 一、工作目标

建设完成农村不动产登记数据库，实现农村地籍调查和不动产登记成果数据汇交；将农村不动产登记纳入不动产日常业务，实现不动产登记城乡全覆盖。

以尚未确权登记的宅基地和公益性的集体建设用地为工作重点，完成房地一体权籍调查和确权登记颁证；已登记的农村宅基地和集体建设用地，按照“不变不换”原则，原证继续有效，可不重新登记。对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。

二、工作原则

（一）依法依规。以农村不动产房地一体权籍调查成果为基础，按照宅基地和集体建设用地管理的法律法规和不动产登记的相关规定，开展农村不动产登记发证工作。

（二）公开公平。以权籍调查成果公示和首次登记前公告为载体，公开调查取得的房地权属、自然状况以及符合登记要求的情况，保障村民的知情权、参与权和监督权。

（三）二级确认。充分发挥乡村基层组织作用，强化镇街政府（办事处）管理职能，采用村委会（集体经济组织）确认，各镇人民政府（街道办事处）批准的方法（以下简称“二级确认”），解决历史遗留问题，颁发“房地一体”的不动产权证书。

（四）便民利民。以村（社区）为单位集中办、主动办，集中受理、批量颁证。不动产证集中发放到村（社区）。新登记成果形成的档案用以日常查询与使用，原房屋、土地登记档案电子化后封存，仅用于特殊情况的查询。

在严格执行宅基地“一户一宅”、面积标准等政策的基础上，因地制宜、积极稳妥化解；做到“权属合法、界址清楚、面积准确”依法确权，规范登记。严禁通过不动产登记将农村违法用地和“小产权房”合法化。

三、组织机构

（一）为切实加强农村不动产登记工作的实施，成立辽中区农村不动产登记工作领导小组，负责全区不动产登记工作的组织协调及动员农民群众积极参与重大问题的处理等工作。

领导小组由以下成员组成：

组  长： 区政府区长

副组长： 区政府主管副区长

成  员： 区政府办主任

         沈阳市自然资源局辽中分局局长

         区信访局局长

         区农业农村局局长

         区民政局局长

         区司法局局长

         区税务局局长

         公安分局主管副局长

         区城乡建设局局长

         区城建中心主任

领导小组下设办公室，办公室设在沈阳市自然资源局辽中分局。各镇人民政府（街道办事处）要成立由镇长（主任）为组长，主管副镇长（副主任）为副组长，村建、土地、司法、民政、林业、农经及各村委会等相关部门为成员的领导小组。

（二）成立由区政府分管领导牵头、相关部门负责人参加的土地权属争议调处委员会，负责调解土地权属争议，提出权属争议处理意见以及今后全区土地权属确认等工作。

主  任： 区政府主管副区长

成  员:  沈阳市自然资源局辽中分局、区信访局、区农业   农村局、区民政局、区司法局、区税务局、区公安局、区城乡建设局（区城建中心）等负责人。

各镇人民政府（街道办事处）也要成立土地权属争议调处委员会，负责调解个人与个人之间，个人与单位之间的土地权属争议。

四、职责分工

（一）政府办：负责督促各镇人民政府（街道办事处）做好农村不动产登记宣传工作。协调各相关单位全力配合农村不动产登记工作。

（二）沈阳市自然资源局辽中分局：

1.制定辽中区农村不动产登记工作实施方案，并负责政策解读。

2.做好农村不动产登记的培训工作。

3.做好宅基地一层以上的建筑和公共建筑以及其他项目补办规划手续或出具规划认定意见。

4.不动产登记中心组织外协单位做好权籍调查和数据整合工作。

5.负责对没有权属来源证明的公益性集体建设用地,查明土地历史使用情况和现状。

6.负责对没有权属来源证明的土地（宅基地），出具土地用途认定。

7.在权籍调查和数据整合完成的基础上，不动产登记中心做好受理、审核、登簿、发证、归档工作，并负责档案的管理工作。

（三）信访局：负责调解农村不动产登记工作中的信访问题。

（四）农业农村局：负责做好农村宅基地改革和管理工作，以及配合做好农村不动产登记工作。

（五）民政局：负责农村房屋地址核名工作。

（六）司法局：负责指导农村不动产登记中的非公证继承工作，及指导农村不动产权属纠纷调处工作。

（七）税务局：负责农村不动产登记的完税工作。

（八）公安分局：负责不动产登记的维稳和农村户口核查、分户工作。

（九）城建局、城建中心：负责对公益性集体建设用地上建筑物的审批及验收工作。

（十）各镇人民政府（街道办事处）：

1.组织做好农村宅基地审批和宅基地上建房一层的规划审批或出具规划意见工作。

2.组织农业农村局、自然资源局等部门实地查看、组织相关部门进行验收，验收合格出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等工作。

3.负责对没有权属来源证明的宅基地和房屋，根据村委会或集体经济组织的证明和沈阳市房地一体农村不动产登记公示表（无异议或异议不成立），经各镇人民政府（街道办事处）审核，属于合法使用的，予以确权登记，并在不动产权认定申请审批书上出具审批意见并加盖公章。（详见附件1、附件2、附件3）

4.积极协助公安及信访机关做好管辖区域内的农村不动产登记信访和维稳工作。

五、每户宅基地的面积、房屋面积认定标准

按照《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2021年11月26日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2022年2月1日起施行）的相关规定，辽中区农村宅基地面积认定标准为每户300平方米。

存量房屋面积依据《沈阳市村镇建筑规划管理技术暂行规定》（沈建委发[2001]132号）相关规定予以认定，一层房屋建筑面积不超过宗地面积35%、二层房屋建筑面积不超过宗地面积70%，在登记簿及权属证书附记栏中注记实际建筑面积。

六、工作要求

（一）把农村集体土地所有权、使用权确认到每个农民集体            

认真做好集体建设用地的确权登记发证工作，村委会办公场所、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、镇企业用地及其他依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。对于没有权属来源证明的公益性集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经各镇人民政府（街道办事处）审核，报区级人民政府批准，予以确权登记发证。

涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的，原则上应维持原有土地权属不变；依法调整土地的，按照调整协议确定集体土地归属，并依法及时办理土地变更登记手续。

对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

在土地登记簿的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏，集体土地所有权主体按“XX组（村、乡）农民集体”填写。

（二）依法依规办理农村不动产登记

对合法取得但没有规划条件的宅基地上的民房，位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》（2008.1.1）实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议或异议不成立的，经各镇人民政府（街道办事处）审核后，按照审核结果办理登记。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

（三）分阶段处理宅基地超面积问题

农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按照国土资发〔2016〕191号中的规定，分阶段处理宅基地超面积问题。

（四）依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权

非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农民或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证书》附记栏标注“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕 39号）印发前（1999年5月6日），非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用的宅基地，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在《不动产权证书》附记栏标注“该权利人为非本农民集体成员”。

（五）公示权属调查结果

开展农村房地一体权籍调查时，不动产登记机构（自然资源主管部门）应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织，并要求在村民会议或村民代表大会上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。

（六）结合实际依法处理“一户多宅”问题

符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记；一户在农村拥有两处宅基地的，只登记一处确定宅基地使用权，另一处只做统计，待将来流转给本集体经济组织符合“一户一宅”的农民后再登记。

（七）同一宗地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体登记问题

同一宗地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体登记的，应当区分不同情形进行处理：

1.属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。

2.属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县（市）自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。

3.属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

（八）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权

已经取得《集体土地使用证》，但至今闲置的宅基地，已满二年未建的宅基地，由集体经济组织收回土地使用权，逐级上报，经区人民政府批准，注销其土地登记。农户再申请宅基地建房时，重新依照审批程序批准，待房屋建成并实地检查合格后，按照有关规定登记发证。

（九）农村宅基地有土地证和房证，但是房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致的问题

根据《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》中要求，对于换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建造成面积不一致的，当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。

（十）国有土地与集体建设用地权属不清时，宅基地的发证问题

因行政区划调整等原因形成的国有土地使用权与集体土地所有权分不清时，要严格按照土地确权的相关规定，在依法确定土地所有权性质后，再进行宅基地使用权的登记发证，严禁在国有土地上颁发集体《不动产权证书》和在集体土地上颁发国有《不动产权证书》。

（十一）农民进城落户后其宅基地确权登记问题

依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

（十二）农民集体经济组织成员之间互换房屋的登记问题

经宅基地所有权人同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。

（十三）农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋的登记问题

经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

（十四）充分体现村民自治原则，化解历史遗留的确权登记问题

针对群众外出、打工、投亲靠友、失联等原因无法进行确权登记的情况，由村委会确认权属来源材料的真实性，在村委或村民代表的见证下，由村委会出具委托书，不动产登记部门根据委托书予以办理登记。

（十五）发放《不动产权证书》权籍调查费、工本费的问题

为减轻农民负担，落实中央支农惠农政策，保证农村不动产登记工作顺利进行，对登记颁发的《不动产权证书》权籍调查费一律免收，只收取证书工本费10元。

七、不予确权登记的情况

1.属于“一户多宅”、乱占耕地建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等违法违规的；

2.农村村民出卖、出租、赠与宅基地后，再申请宅基地的；

3.宅基地已进行过土地征收的；

4.不动产被司法查封的；

5.其他法律、法规规定不予登记的情形。

八、其他问题

1.集体建设用地、宅基地使用权登记发证工作政策性强，涉及面广，对权属存在争议的，由土地权属争议调处委员会处理确权后，再进行登记发证。

2.在确权登记发证过程中，要严格各项程序，对需确权事项必须经村民代表大会讨论通过、形成会议纪要并公示无异议后，方能由有关人员出具证明。

3.确权登记发证具体操作过程中没有明确的问题，由辽中区农村不动产登记工作领导小组办公室组织解决。

4.严格实行责任追究制度，在农村不动产登记工作中，必须做到权属合法、界址清楚、面积准确，严禁通过登记将违法用地合法化。登记人员应认真审核内业和外业成果，依法登记，不徇私情。对由于工作不细致，徇私舞弊的将严格执行责任追究制度。

5.严格禁止搞虚假不动产登记，严格禁止对违法用地和违章建筑未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于徇私枉法、不依法依规进行不动产确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员的责任。

附件：1.沈阳市农村不动产房地一体登记公示表

      2.“二级确认”方法及流程

3.不动产权认定申请审批书

附件1：

沈阳市房地一体农村不动产登记公示表

附件2：

“二级确认”方法及流程

农村房地一体权籍调查结束后，对登记范围内符合登记条件但缺少用地或建房审批材料的宅基地，采用村委会（集体经济组织）确认、各镇人民政府（街道办事处）批准 “二级确认”的方法，解决历史遗留问题。

一、权籍调查成果交付

由登记中心及测绘院依据权籍调查成果对宅基地是否符合登记条件进行梳理，按村制作登记公示表，成果交付村委会（集体经济组织）。

二、村委会（集体经济组织）确认

村委会（集体经济组织）对本村宅基地使用情况进行审查，明确登记名单，在公示表上签署意见并加盖村章。

三、登记公示与申请

村委会（集体经济组织）组织在本村范围内公示，公示期不少于15天，拍照留存。公示无异议的，由村委会（集体经济组织）统一提出登记申请，报送各镇人民政府（街道办事处）批准。

四、各镇人民政府（街道办事处）批准

各镇人民政府（街道办事处）对提交材料进行审核批准，出具审核意见并加盖公章。

经“二级确认”的沈阳市房地一体农村不动产登记公示表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。

附件3：

XX区XX街道XX村

不动产权认定申请审批书

经本村村民委员会审查及村民代表大会讨论通过，XX村XX处宅基地及其地上房屋，具备批准拨用宅基地使用权、符合宅基地申请条件及“一户一宅”等相关政策，属于合法使用，具体名单如下：

张三、李四、……

（详见明细表）

以上XX处农村不动产使用权利人（权利人申请代表）、建筑面积及宗地面积等信息经公示公告无异议或异议不成立。现统一申请xxx政府对我村XX处农村不动产具备申请办理不动产登记条件审核批准。

XX区XX街道XX村村民委员会：

（签章）

申请日期：    年   月  日

镇（街道）人民政府（办事处）审批意见：

（签章）

审批日期：    年   月  日
   XX村不动产认定明细表